Vi bor tett, og det er viktigere enn noen gang at i ikke blir slurvete med koronaforebygging i blokka.
Ta trappa når du kan, hold avstand i korridorene, vent på neste heis om det er vanskelig å holde en meters avstand osv. Bruk gjerne munnbind, og vask hender før og etter du beveger deg gjennom blokka. Husk også å vask mest mulig på 60 grader i vaskeriet.
Oppdaterte tips og regler for Oslo finner du her.
Ekstraordinær generalforsamling er gjennomført, og det er bestemt at det gjennomføres full rehabilitering av sluk, vann- og avløpsrør samt våtrom i borettslaget.
Styret går nå, sammen med OBOS Prosjekt inn i de siste forhandlinger med tre entreprenører med mål om å signere kontrakt i løpet av de nærmeste ukene. Da vil vi komme tilbake med mer informasjon om framdriftsplan osv. Seks banker er kontaktet for å få tilbud om lån.
De store linjene er at tiden fram til sommeren blir brukt til planlegging og logistikk, informasjonsmøter etc, mens oppstart i leilighetene er etter sommerferien 2021.
Det er travle tider for styret, med flere store prosjekter gående parallelt, mens heisprosjektet ferdigstilles (takk og pris for erfaringen vi har fått som byggherre der nå før vann- og avløp starter), fiber monteres og vann- og avløp prosjekteres – sammen med alt det vanlige som følger forvaltning av den daglige driften av vår lille landsby her nederst på Sagene. Vi benytter derfor anledningen nå til å takke for alle gode ord og smil fra dere når vi møter dere i rundt om i blokka. Det er fantastisk at vi klarer å forbli Oslos triveligste blokk også i tider med karantene, hjemmekontor, byggestøv, støy, vanskelige vedtak og høstmørke.
Vi varsler også at parkeringsplasser som har vært brukt av containere etc. i heisprosjektet åpnes for midlertidig utleie igjen ca fra desember til over sommeren. Det vil ikke deles ut nye faste plasser i mellomtiden. Det vil bli en rokkering av parkeringsplasser før vann- og avløpsprosjektet, da brakkerigger, toaletter/dusjer og containere for vann- og avløp vil få en annen plassering enn dagens containere. Fellesrommet vil også kunne leies ut i perioden mellom prosjektene.
Her er lenker til innkalling og protokoll (de finnes også på vibbo.no)
Etter en ugrei start går nå nyheisen fint og ingen stans er registrert de siste ukene. Vi hadde mange stans i starten, der heisen stoppet og gikk ned i første. Etter mye feilsøking viste det seg å være et softwareproblem. Det er rettet opp, og nå går heisen bra. Faktisk så bra at den er den travleste heisen i Norge akkurat nå, ifølge statistikk fra heisselskapet.
Den andre heisen ligger også bra i rute til å bli ferdig etter nåværende plan. Vi fikk en koronaforsinkelse på totalt 7 uker i sommer, men etter det har alt gått fint. Heisfirma jobber nå med å sette inn dører i heisen, mens byggfirmaet starter arbeidet med å ta ned brannboksene.
Videre skal byggfirmaet gjøre området rundt heisdørene fine igjen, montere knapper, skjøte inn gulvbelegg og male. Så skal elektriker inn og sette inn nye lamper foran heisdørene (dette må gjøres for å få heisene godkjent). I den forbindelse har styret også valgt å føye til nødlys i en av de nye lampene i hver etg, slik at det bli litt lys ved trappeløpet i tilfelle strømbrudd. Dette er første trinn for å bytte alle lamper til led i korridorene på sikt. I fjerde etg. blir alle lampene byttet, slik at vi kan teste de nye lampene i en hel etg. før vi bruker penger på de andre etg. etter hvert. En lampe er testet i 7. etg. i flere måneder nå, og det virker greit. Lampene er gamle og både de og pærene går i stykker hyppig, så dette blir bra både for å få ned reparasjons- , pære- og strømkostnader.
Renholdsfirma har vært inne og vasket alle vindu mot brannbalkongene, slik at mest mulig betongstøv er fjernet og høstlyset slipper inn. Høstens boning av gulvbelegg i korridorene blir ikke gjort før i desember, etter at heisprosjektet er ferdig.
Om en måneds tid skal heisprosjektet være ferdig, og vi kan gå inn i en stille førjulstid. Vi krysser fingrene for at vi kan feire slutten på heisprosjektet mens vi tenner lysene på julegrana til første søndag i advent.
Rekkverket ved inngangen i 6 .etasje har blitt ødelagt. Det har sannsynligvis kommet en bil og kjørt på rekkverket slik at det har knekk av.
Styret ber beboere om å være forsiktige. Ikke len dere på rekkverket!
Vi ber også om tips om dere skulle ha hørt eller sett noe som kan oppklare hva som har ført til at rekkverket er knekk av.
Ettersom oppmøtet ikke var riktig så stort om ønskelig på informasjonsmøtet om vann- og avløp i forrige uke har styret bedt OBOS Prosjekt samle hovedpunktene skriftlig. Informasjonen er tidligere gjort tilgengelig på generalforsamlingene de siste årene, nettsaker, informasjonsmøte, rapporter osv i tillegg til saksfremlegget i innkallingen til ekstraordinær generalforsamling. Avstemmingen avsluttes onsdag.
Informasjonsskriv til andelseierne i Fossheim Borettslag
Dagens tekniske status på sanitæranlegget.
Fossheim Borettslaget ble bygget i 1966 og er snart 55 år gammelt
Avløpsrør og sluk i type støpejern
Vannledninger i type kobberrør
Ventilasjon – mekanisk vifte
Vannrørene og avløpsrørene i borettslaget har passert anbefalt brukstid og borettslaget har hatt en økning av lekkasjer på både vann og avløpsrør. Gammelt sanitæranlegg gir økt forsikringspremie og til slutt ingen forsikring på grunn av stort antall vannskader. Videre er det slik at lekkasjer fra eldre anlegg ofte fører til omfattende følgeskader som er kostbare å utbedre.
Lov om burettslag (borettslagsloven) definerer hvilket ansvar styret har for å vedlikeholde bygningsmassen. § 8-8 Oppgåver for styret
Styret skal leie verksemda i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlinga. Styret kan ta alle avgjerder som ikkje i lov eller vedtekter er lagde til andre organ. Vedlikeholdsplikten for hver enkelt andelseier og fellesskapet defineres i §§ 5-12 og 5-17. Laget har plikt til å holde bygninger og eiendom i forsvarlig stand. Dette gjelder også felles rør, sluk, kanaler og felles installasjon som går gjennom leiligheten.
Med bakgrunn i at problemet omfatter rør for både vann og avløp anbefales en løsning med å skifte ut alle rørene inklusive sluk. Prosjektomfang vil da bli utskifting av avløpsrør og sluk, utskifting av vannrør og rehabilitering av bad. Et vedlikeholdsarbeid som omfatter utskifting / reparasjon av vann- og avløpsrørene i dette omfanget vil være søknadspliktig. Det vil si at teknisk forskrift må hensyntas og følges ved gjennomføringen av arbeidet.
Ved denne løsningen får borettslaget nullstilt sanitæranlegget, i tillegg sikres at alle våtrom er vannskadesikre, man får også en sikkerhet for at det ikke behøver å gjøre tilsvarende store arbeider på mange år. Både teknisk og økonomisk ansees dette som den beste løsningen. Løsningen som er skissert innebærer at samtlige bad rives i sin helhet. Rommene bygges opp igjen med membran, varmekabler og flis på gulv. Vegger bygges opp med membran og fliser. Det etableres ny nedsenket himling med gips. Det leveres nytt vegghengt wc. Øvrig eksisterende sanitærutstyr på bad de- og remonteres. Alle andelseiere vil kunne oppgradere med nytt utstyr som tilvalg fra entreprenøren som borettslaget inngår kontrakt med.
Det vil være fokus på at grunnpakken i kontrakt er rimelig men av god kvalitet, samtidig vil eiere få utvidede muligheter for å bestille tilvalgsløsinger de kan bekoste selv. Styret ønsker å påpeke at det vil være mulighet for den enkelte andelseier å sette sitt personlige
preg på rommene. Som tilvalg vil det bla. være mulig å velge andre type flis enn i de som
medfølger i grunnpakke, samt andre typer blandebatterier, dusjløsninger, belysning etc.
En vanlig prosjektgjennomføring.
Tilbudsbeskrivelse utarbeides og prises av entreprenører. Det avholdes oppklarende møter med entreprenører før styret velger hvilken entreprenør de ønsker å inngå kontrakt med.
I forkant av oppstart i egen oppgang vil det bli avholdt informasjonsmøte for samtlige andelseiere. I dette møtet beskrives i detalj hvordan prosjektet gjennomføres og hva som er spesielt viktig for dere eiere. Alle leiligheter vil befares for detaljert beskrive hva som skal skje i leiligheten og hvordan det påvirker dere som bor der, med tanke på tildekking og utførelse av arbeidet. I gjennomføringsfasen vil det i en periode ikke være vann og avløp i leiligheten. Det vil etableres egne dusj og toalettfasiliteter utvendig, slik at man skal kunne bo hjemme. Arbeidsområdet begrenses så mye som mulig og dekkes til. Beboere må påregne å dekke til noe selv og rydde plass i arbeidsområdet både i egen leilighet og i fellesområder.
Årsak til våtromsrehabilitering:
I Fossheim er det først og fremst kvaliteten på rørene som er utfordringen, og våtromsrehabliteringen kommer som en konsekvens av at de må bytte. Iom. at arbeider med sluk er søknadspliktige arbeider vil Plan og bygningsloven med tilhørende teknisk forskrift gjøres gjeldene ifm. arbeidene. Plan og bygningsloven har et annet grensesnitt for ansvar enn det borettslaget har ift. borettslagsloven. Dette gjelder i hovedsak krav til fuktsikring av våtrom og kontroll av dette. I tillegg har felleskapet et krav om å sette berørte områder tilbake til «tilsvarende» stand. Dette innebærer i praksis at det ved utskifting av rør og sluk må det gjennomføres en komplett rehabilitering av våtrom.
Oppsummering
Med bakgrunn i tilstandsrapport utarbeidet av OBOS Prosjekt i 2009, samt Sintef rapport av 2019 og befaring av OP i 2019, anbefales det å gjennomføre full utskiftning av vann, avløpsrør og sluk, da anbefalt brukstid for alle installasjoner er passert, i tillegg er originale bad uten tettesjikt.
Utskiftning av vannrør, avløpsrør og sluk medfører at arbeidene er søknadspliktig og krav til
utførelse iht dagens tekniske forskrift innebærer en samordnet våtroms rehabilitering med godt samsvar mellom avløpsrør, vannrør, sluk og tettesjikt. Sannsynlig oppstart for fysiske arbeider i leilighetene antas tidligst å være 2. kvartal 2021, men dette avhenger av valg av entreprenører og kapasitet.
Utdrag fra rapporter:
OP 2009:
– Røranlegget, og da spesielt avløpsrørene, i Fossheim borettslag begynner å bli utslitt. Det
er pr. i dag ikke prekært, men borettslaget må forberede seg på at de i løpet av 5 til 10 år vil
måtte gjennomføre en full rehabilitering av vann og avløpsrør.
SINTEF 2019:
– Observasjoner og målinger av rørprøver indikerer at avløpsrørene nærmer seg sin brukstid og bør enten skiftes ut eller renoveres fra innsiden (relining).
Utbedringsløsninger:
Tilstandsanalysen tilsier at det er nødvendig å foreta tiltak på avløpsrørene i en nær framtid. For å vurdere aktuelle tiltak bør det utføres en helhetlig vurdering der rehabilitering av avløpsrør ses i sammenheng med tilstand til vannrør, sluk og tettesjikt. Det er lite
hensiktsmessig kun å utføre relining dersom øvrige installasjoner trenger tilsvarende
oppgradering i nærmeste framtid.
Følgende momenter bør vurderes når det først oppstår et behov for utbedring av avløpssystemet:
– Tilstand felles innvendige avløpsrør
– Tilstand felles innvendige vannrør
– Tilstand av hver enkelt seksjonseieres vann- og avløpsrør
– Vannskadesikkerhet og utførsel av hver enkelt rom med sanitærinstallasjoner. Har f.eks. baderom sluk med klemring og tettesjikt? Er arbeide utført i henhold til gjeldene lovverk?
Konklusjon:
Slik OBOS prosjekt beskrev detaljert på informasjonsmøte 27. februar blir relining (reparasjon og utbedring av kun avsløpsrørene) en forholdsvis dyr vedlikeholdsjobb som kun forlenger levetiden av dagens avløpsanlegg. Vannskadesikkerheten og levetiden av hvert enkelt våtrom og rom med vanninstallasjoner vil være uforandret. Dersom det er svakheter og mangel i utførsel rundt f.eks. sluk og tettesjikt er det risk for fremtidige fuktskader.
I innstilling til generalforsamlingen har styret derfor innstilt på å følge OBOS prosjekt sitt råd med å gjennomføre en samordnet våtromsrehabilitering inklusive utskifting av alle vann- og avløpsrør. Utskifting av vannrør, avløpsrør samt at det opprettes nytt tettesjikt, sluk, overflater, elektriske arbeider samt de- og remontering av innredning. Ved en full våtromsrehabilitering er det godt samsvar i utførselen mellom avløpsrør, sluk og tettesjikt. Fossheim vil sitte igjen med et komplett system uten svake grensesnitt.
For at ventilasjonssystemet i blokka skal fungere må:
– Alle ha ventil åpen ut av leiligheten (vindu- eller veggventil).
– Alle ha åpne ventiler på bad og kjøkken inn mot luftekanalen.
– Alle ha luftespalte på badedøren (eller åpen badedør så ofte som mulig)
– Ingen ha installert elektronisk vifte på bad eller kjøkken inn mot luftekanal.
Fossheim borettslag har mekanisk avtrekksanlegg i alle leilighetene. Luft tilføres leilighetene via ventilene i vegg og vindu – og trekkes ut av leilighetene gjennom ventilene mot luftekanalen og opp på taket av store vifter.
Alle beboere og eiere må påse at alle lufteventiler er åpne til enhver tid, slik at ventilasjonssystemet funger som det skal. Det gjelder både kjøkken, bad og stue. Lufteventilene må også stå litt åpne selv om det er kuldegrader. Støvsug og vask ventilene innimellom, så de ikke tettes av støv og rusk.
God ventilasjon er viktig for trivsel og helse, og for å unngå bygningsskader som følge av mugg, sopp og råte.
Styret minner om at vask av ventilasjonskanalen blir en del av en ev. vann- og avløpsrenovasjon.
OBOS OpenNet vil arbeide blokken i helgen.
Arbeidet skal ikke være at typen som generer støy. Hovedoppgaven vil være trekking av kabler.
Arbeidet er avtalt å starte fra kl. 10:00.
Skulle beboere oppdage støy som kan spores til aktiviteten til Obos OpenNet i helga, så ber vi dere om gi oss beskjed på e-post: styret.fossheim@outlook.com
Det skal i løpet av høsten/vinteren installeres fiber hos deg. Installasjon i leiligheter gjennomføres mellom 19.oktober og 15.desember. Det vil bli sendt ut en SMS med informasjon om hvordan du selv booker tidspunkt for installasjon hos deg. Om du ikke mottar SMS med informasjon om dette ber vi deg ta kontakt med oss slik at vi får oppdatert kontaktinformasjonen din. Oppstart av din nye tjeneste er senest 31.desember.
Internett:
Det vil være en fellesavtale på inntil 1000/1000 Mbit/s fra fibermodemet. Dette vil være inkludert i felleskostnadene. Det er ikke nødvendig å bestille en egen internett-tjeneste. Ditt nye modem installeres normalt nær det gamle kabel TV uttaket. Hvis det står møbler foran som TV-benk eller lignende i veien, er det fint om man flytter dette ca. 1 meter frem i forkant av installasjonen. Så langt det lar seg gjøre bruker vi samme føringsvei på fiberkabelen som gammel leverandør. Om det ikke lar seg gjøre vil vi måtte gjøre innstikk i vegg rett over/under hvor kabelen er ført i dag. Vi fjerner ikke gamle kabler ved installasjon.Har du spørsmål rundt selve installasjonen kan du ta direkte kontakt med vårt montørselskap på 98 90 44 27 (8-15).
Det blir delt ut en ny trådløs ruter. Den nye ruteren kobles opp av installatøren.
TV:
TV vil nå bli valgfritt og du kan nå velge om du vil ha en TV tjeneste, eller ikke. TV vil ikke være en del av fellesavtalen. TV-abonnementet kan velges individuelt fra enten RiksTV, NextGenTel eller Viasat. TV dekoderen kobler du enkelt til fibermodemet som installeres hos deg. NRK kanalene kan man få tilgang til gratis, enten via NRK nett-TV eller f.eks via et programkort hos RiksTV.
Om du har spørsmål rundt kanalpakker/priser og lignende, kan du ta direkte kontakt med den aktuelle leverandøren.
Vi tar ikke med gammelt utstyr fra din nåværende leverandør, da dette ofte er tjenesteleverandørens eiendom. Vi anbefaler deg ikke å kaste dette! Nærmere informasjon vil du få fra styret/tidligere leverandør.
Har du noen andre spørsmål er det bare å ta kontakt med oss i OBOS OpenNet!
Med vennlig hilsen OBOS OpenNet obosopennet.no/fossheim
Last ned infoskrivet i PDF med lenken under:
SINTEF har utarbeidet en VVS-rapport er tilgangelig for beboere.
Beboermøter avholdes i kveld og ettermiddag tirsdag 13. oktober i Keysersalen, Sagene Samfunnshus, Kristiansands gate 2.
Det gjelder rehabilitering av vann- og avløpssystem i Fossheim borettslag.
For å opprettholde restriksjonene for avstand blir det to stk. møter.
*Kl. 17.00 for andelseiere i 1.-10. etg.
*kl. 19.00 for andelseiere i 11.-19. etg.
Vi ber om at det kommer kun én andelseier fra hver boenhet. Vi tar forbehold om at det kan bli behov for et tredje møte dersom flere enn 50 personer møter opp til hvert møte.
Din stemme kan avgis på:
Ekstraordinær generalforsamling i Fossheim borettslag, som er digitalt fra tirsdag 13. oktober 2020 kl. 09:00 til onsdag 21. oktober 2020 kl. 09:00 på https://vibbo.no
Til de som ikke ønsker å avgi sin stemme digitalt: For å delta i møtet med fysisk avstemming, må du benytte stemmeseddelen som har blitt sendt ut. Følg anvisningene i stemmeseddelen for å avgi din stemme. Styret ønsker å oppfordre de som har mulighet til å benytte seg av den digitale avstemmingen til å gjøre det. Dette av hensyn til smittespredning ved fysiske dokumenter.
