Husk julegrantenning i morgen!

I morgen er det 1. søndag i avdent og styret ønsker alle beboere velkommen til julegrantenning kl. 18:00.

Tenningen skal skje på terrassen ved inngangen i 6. etasje. Det blir julemusikk og utdeling av julesnacks (koronavennlig).

Deltakere oppfordres til å bruke munnbind og holde minst 1 meter avstand. Blir vi flere enn det terrassen tillater i følge smittevernsregler, så må deltakere spre seg ut mot parkeringsplass og gressbakken.

Vi håper dette vil starte en fin førjulstid for alle i borettslaget.

Info om stabilitet og hastiget på fiber

Det installeres fiber hos beboere i disse dager og det kan være tider hvor internett-tilgangen er ustabil eller treg. Vi har meldt i fra til Obos OpenNet, og forventer at dette blir bedre etterhvert som systemet får tilpasset seg forholdene. Skulle du ha problemer med tilkoblingen kan du ringe montørselskapet på telefon 98 90 44 27 (8-15).

Når det gjelder hastighet, så har Obos OpenNet oppgit at det kan leveres opptil 1000/1000 Mbit fra fibermodemet. Her må vi presisere at ordet «opptil» er brukt og hastigheten er teoretisk. Denne hastigheten kan oppnås hvis man har et nettverkskort som er koblet til fibermodemet med rett type nettverkskabel og forholdene i nettverket er gode. I praksis vil vi nok oppleve hastigheter som er lavere.

Det mange ting som kan påvirke hastigheten og den beste ytelsen får man ved å koble datamaskinen rett til fibermodemet med en nettverkskabel sertifisert for høy ytelse (cat 6). Dette anbefales ikke, da datamaskinen er vil være mer utsatt.

De fleste er nok tilkoblet via en trådløs ruter som igjen er koblet til fibermodemet. Kobler man datamaskinen med til ruteren med kabel, så vil det gi bedre ytelse enn om man kobler datamaskinen med trådløst signal.

Når man kobler seg til ruteren trådløst så er det mange faktorer som vil virke inn på ytelsen.

  • Ytelse på ruteren
    • Ruten som blir delt ut fra Obos er av nyere type, men ikke nødvendigvis den som yter best.
  • Ytelse på nettverkskortet på datamaskinen
  • Ytelse på nettverkskortet på smarttelefonen
  • Ytelse på nettverkskortet på nettbrettet
  • Plassering av ruter
  • Avstand mellom ruter og digital enhet (f. eks smarttelefon, datamaskin)
  • Hindringer mellom ruter og digital enhet (f. eks vegger, hyller, skjenker)
  • Alder på de digitale enhetene som kobles til

Jo, nyere enheten og ruteren som brukes jo større sannsynlighet er for at du får bedre ytelse. Hvis du kobler en smarttelefon som er 5 år gammel til en ny ruter og visa versa, så er det ikke garantert at man får utnyttet kapasiteten på fiberlinjen fullt ut.

En beboer har meldt til styret at vedkommende har har greid å få ut en hastiget på 600/600 MBit med et helt nytt nettbrett (ipad air), dette 60 ganger mer enn hva vi har i kollektivavtalen med Telia.

Hva som blir gjennomsnittlig topphastighet på fiberen finner vi nok ikke ut før alle beboere har koblet seg på og optimalisering av systemet er gjort.

Viktig info vedrørende bestilling av TV-tjenester fra RiksTV

I bestillingsprosessen hos RiksTV kommer det et valg på installasjonshjelp.

Her skal dere velge «Jeg installerer selv».

Fibermontørene vil hjelpe dere må installere utstyret fra RiksTV, men pass på å si ifra til dem når de er hos dere.

Montørselskapet kan kontaktes på telefon 98 90 44 27 (8-15) om du har spørsmål.

Levering TV- og internettsignaler fra Telia (tidligere GET) i overgangsperioden til fiber

Når vil signalene fra Telia bli borte? Kan jeg fortsatt se på TV fra Telia selv om jeg har fått fiber fra Obos Opennet?  

Vår kollektive avtale går ut 31.12.2020. Dette betyr at både TV- og internettsignaler blir levert fra Telia til da, men fordi kabler fra Telia er lagt i heissjakten, så må disse fjernes for at den siste heisen kan bli godkjent for bruk. Telias signaler vil derfor kunne opphøre den 15.12.2020, og beboere kan etter det bli uten TV- og internettjenster levert av Telia.  

Beboere som ønsker å bestille tv-abonnement bør derfor gjøre dette med virkning fra og med 15.12.2020 for å være sikre på å ha en slik tjeneste kontinuerlig. Internett er det ikke nødvendig å bestille individuelt. 

RiksTV og Nexgentel TV bestilles det enten til ønsket dag eller hver halve måned. 

Benytt disse skjema: 

Viasat kontakter beboer via telefon og tar i mot bestilling i etterkant av at beboer har vist interesse 

Benytt dette skjemaet: 

De anbefales at beboer bestiller minst 1 uke før installasjon i leilighet for å sikre seg at utstyr er på plass i tide til montør dukker opp så signaler kan overlappe 

Hvis du har booket installasjon av fiber fra Obos Opennet før 15.12.2020, så skal du fortsatt kunne se på TV og bruke internett fra Telia til dagen signalene opphører. Merk at dette forutsetter at Coax-kablene fra Telia, ikke blir kuttet eller fjernet ved installasjon av fiberkabel til din leilighet.  

Ta kontakt med montørselskapet på tlf: montørselskap på 98 90 44 27 (8-15) om du har spørsmål.  

Når og hvor må jeg levere inn utstyr fra Telia (Get)?  

Telia har sendt ut e-post og SMS (09.11.2020) til beboere hvor de opplyser om avslutning av kundeforholdet til borettslaget. I samme melding sier de dette om retur av utstyr:  

“Utstyr må returneres til Telia. Vi gjør oppmerksom på at hver husstand selv er ansvarlig for at alt utstyr blir returnert. Kort tid etter oppsigelsen utløper mottar du en ferdig frankert og adressert returslipp. Ring oss gjerne på 924 05 050 dersom du lurer på noe i forbindelse med retur av utstyr.” 

Mørke korridorer

Det monteres nå nye lamper ved hver heisdør og nødlys ved trappeløpet – i perioder vil dere kunne oppleve mørke korridorer mens arbeidet pågår.

Koronapåminning

Vi bor tett, og det er viktigere enn noen gang at i ikke blir slurvete med koronaforebygging i blokka.

Ta trappa når du kan, hold avstand i korridorene, vent på neste heis om det er vanskelig å holde en meters avstand osv. Bruk gjerne munnbind, og vask hender før og etter du beveger deg gjennom blokka. Husk også å vask mest mulig på 60 grader i vaskeriet.

Oppdaterte tips og regler for Oslo finner du her.

Varsel om vann- og avløpsrenovasjon i Fossheim borettslag

Ekstraordinær generalforsamling er gjennomført, og det er bestemt at det gjennomføres full rehabilitering av sluk, vann- og avløpsrør samt våtrom i borettslaget.

Styret går nå, sammen med OBOS Prosjekt inn i de siste forhandlinger med tre entreprenører med mål om å signere kontrakt i løpet av de nærmeste ukene. Da vil vi komme tilbake med mer informasjon om framdriftsplan osv. Seks banker er kontaktet for å få tilbud om lån.

De store linjene er at tiden fram til sommeren blir brukt til planlegging og logistikk, informasjonsmøter etc, mens oppstart i leilighetene er etter sommerferien 2021.

Det er travle tider for styret, med flere store prosjekter gående parallelt, mens heisprosjektet ferdigstilles (takk og pris for erfaringen vi har fått som byggherre der nå før vann- og avløp starter), fiber monteres og vann- og avløp prosjekteres – sammen med alt det vanlige som følger forvaltning av den daglige driften av vår lille landsby her nederst på Sagene. Vi benytter derfor anledningen nå til å takke for alle gode ord og smil fra dere når vi møter dere i rundt om i blokka. Det er fantastisk at vi klarer å forbli Oslos triveligste blokk også i tider med karantene, hjemmekontor, byggestøv, støy, vanskelige vedtak og høstmørke.

Vi varsler også at parkeringsplasser som har vært brukt av containere etc. i heisprosjektet åpnes for midlertidig utleie igjen ca fra desember til over sommeren. Det vil ikke deles ut nye faste plasser i mellomtiden. Det vil bli en rokkering av parkeringsplasser før vann- og avløpsprosjektet, da brakkerigger, toaletter/dusjer og containere for vann- og avløp vil få en annen plassering enn dagens containere. Fellesrommet vil også kunne leies ut i perioden mellom prosjektene.

Her er lenker til innkalling og protokoll (de finnes også på vibbo.no)

Oppdatering på heisprosjektet++

Etter en ugrei start går nå nyheisen fint og ingen stans er registrert de siste ukene. Vi hadde mange stans i starten, der heisen stoppet og gikk ned i første. Etter mye feilsøking viste det seg å være et softwareproblem. Det er rettet opp, og nå går heisen bra. Faktisk så bra at den er den travleste heisen i Norge akkurat nå, ifølge statistikk fra heisselskapet.

Den andre heisen ligger også bra i rute til å bli ferdig etter nåværende plan. Vi fikk en koronaforsinkelse på totalt 7 uker i sommer, men etter det har alt gått fint. Heisfirma jobber nå med å sette inn dører i heisen, mens byggfirmaet starter arbeidet med å ta ned brannboksene.

Videre skal byggfirmaet gjøre området rundt heisdørene fine igjen, montere knapper, skjøte inn gulvbelegg og male. Så skal elektriker inn og sette inn nye lamper foran heisdørene (dette må gjøres for å få heisene godkjent). I den forbindelse har styret også valgt å føye til nødlys i en av de nye lampene i hver etg, slik at det bli litt lys ved trappeløpet i tilfelle strømbrudd. Dette er første trinn for å bytte alle lamper til led i korridorene på sikt. I fjerde etg. blir alle lampene byttet, slik at vi kan teste de nye lampene i en hel etg. før vi bruker penger på de andre etg. etter hvert. En lampe er testet i 7. etg. i flere måneder nå, og det virker greit. Lampene er gamle og både de og pærene går i stykker hyppig, så dette blir bra både for å få ned reparasjons- , pære- og strømkostnader.

Renholdsfirma har vært inne og vasket alle vindu mot brannbalkongene, slik at mest mulig betongstøv er fjernet og høstlyset slipper inn. Høstens boning av gulvbelegg i korridorene blir ikke gjort før i desember, etter at heisprosjektet er ferdig.

Om en måneds tid skal heisprosjektet være ferdig, og vi kan gå inn i en stille førjulstid. Vi krysser fingrene for at vi kan feire slutten på heisprosjektet mens vi tenner lysene på julegrana til første søndag i advent.

Varsel som ødelagt rekkverk ved inngangen i 6. etasje

Rekkverket ved inngangen i 6 .etasje har blitt ødelagt. Det har sannsynligvis kommet en bil og kjørt på rekkverket slik at det har knekk av.

Styret ber beboere om å være forsiktige. Ikke len dere på rekkverket!

Vi ber også om tips om dere skulle ha hørt eller sett noe som kan oppklare hva som har ført til at rekkverket er knekk av.

Oppsummert info om vann- og avløp

Ettersom oppmøtet ikke var riktig så stort om ønskelig på informasjonsmøtet om vann- og avløp i forrige uke har styret bedt OBOS Prosjekt samle hovedpunktene skriftlig. Informasjonen er tidligere gjort tilgengelig på generalforsamlingene de siste årene, nettsaker, informasjonsmøte, rapporter osv i tillegg til saksfremlegget i innkallingen til ekstraordinær generalforsamling. Avstemmingen avsluttes onsdag.

Informasjonsskriv til andelseierne i Fossheim Borettslag

Dagens tekniske status på sanitæranlegget.
Fossheim Borettslaget ble bygget i 1966 og er snart 55 år gammelt
Avløpsrør og sluk i type støpejern
Vannledninger i type kobberrør
Ventilasjon – mekanisk vifte


Vannrørene og avløpsrørene i borettslaget har passert anbefalt brukstid og borettslaget har hatt en økning av lekkasjer på både vann og avløpsrør. Gammelt sanitæranlegg gir økt forsikringspremie og til slutt ingen forsikring på grunn av stort antall vannskader. Videre er det slik at lekkasjer fra eldre anlegg ofte fører til omfattende følgeskader som er kostbare å utbedre.


Lov om burettslag (borettslagsloven) definerer hvilket ansvar styret har for å vedlikeholde bygningsmassen. § 8-8 Oppgåver for styret
Styret skal leie verksemda i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlinga. Styret kan ta alle avgjerder som ikkje i lov eller vedtekter er lagde til andre organ. Vedlikeholdsplikten for hver enkelt andelseier og fellesskapet defineres i §§ 5-12 og 5-17. Laget har plikt til å holde bygninger og eiendom i forsvarlig stand. Dette gjelder også felles rør, sluk, kanaler og felles installasjon som går gjennom leiligheten.


Med bakgrunn i at problemet omfatter rør for både vann og avløp anbefales en løsning med å skifte ut alle rørene inklusive sluk. Prosjektomfang vil da bli utskifting av avløpsrør og sluk, utskifting av vannrør og rehabilitering av bad. Et vedlikeholdsarbeid som omfatter utskifting / reparasjon av vann- og avløpsrørene i dette omfanget vil være søknadspliktig. Det vil si at teknisk forskrift må hensyntas og følges ved gjennomføringen av arbeidet.

Ved denne løsningen får borettslaget nullstilt sanitæranlegget, i tillegg sikres at alle våtrom er vannskadesikre, man får også en sikkerhet for at det ikke behøver å gjøre tilsvarende store arbeider på mange år. Både teknisk og økonomisk ansees dette som den beste løsningen. Løsningen som er skissert innebærer at samtlige bad rives i sin helhet. Rommene bygges opp igjen med membran, varmekabler og flis på gulv. Vegger bygges opp med membran og fliser. Det etableres ny nedsenket himling med gips. Det leveres nytt vegghengt wc. Øvrig eksisterende sanitærutstyr på bad de- og remonteres. Alle andelseiere vil kunne oppgradere med nytt utstyr som tilvalg fra entreprenøren som borettslaget inngår kontrakt med.


Det vil være fokus på at grunnpakken i kontrakt er rimelig men av god kvalitet, samtidig vil eiere få utvidede muligheter for å bestille tilvalgsløsinger de kan bekoste selv. Styret ønsker å påpeke at det vil være mulighet for den enkelte andelseier å sette sitt personlige
preg på rommene. Som tilvalg vil det bla. være mulig å velge andre type flis enn i de som
medfølger i grunnpakke, samt andre typer blandebatterier, dusjløsninger, belysning etc.

En vanlig prosjektgjennomføring.
Tilbudsbeskrivelse utarbeides og prises av entreprenører. Det avholdes oppklarende møter med entreprenører før styret velger hvilken entreprenør de ønsker å inngå kontrakt med.
I forkant av oppstart i egen oppgang vil det bli avholdt informasjonsmøte for samtlige andelseiere. I dette møtet beskrives i detalj hvordan prosjektet gjennomføres og hva som er spesielt viktig for dere eiere. Alle leiligheter vil befares for detaljert beskrive hva som skal skje i leiligheten og hvordan det påvirker dere som bor der, med tanke på tildekking og utførelse av arbeidet. I gjennomføringsfasen vil det i en periode ikke være vann og avløp i leiligheten. Det vil etableres egne dusj og toalettfasiliteter utvendig, slik at man skal kunne bo hjemme. Arbeidsområdet begrenses så mye som mulig og dekkes til. Beboere må påregne å dekke til noe selv og rydde plass i arbeidsområdet både i egen leilighet og i fellesområder.

Årsak til våtromsrehabilitering:
I Fossheim er det først og fremst kvaliteten på rørene som er utfordringen, og våtromsrehabliteringen kommer som en konsekvens av at de må bytte. Iom. at arbeider med sluk er søknadspliktige arbeider vil Plan og bygningsloven med tilhørende teknisk forskrift gjøres gjeldene ifm. arbeidene. Plan og bygningsloven har et annet grensesnitt for ansvar enn det borettslaget har ift. borettslagsloven. Dette gjelder i hovedsak krav til fuktsikring av våtrom og kontroll av dette. I tillegg har felleskapet et krav om å sette berørte områder tilbake til «tilsvarende» stand. Dette innebærer i praksis at det ved utskifting av rør og sluk må det gjennomføres en komplett rehabilitering av våtrom.

Oppsummering
Med bakgrunn i tilstandsrapport utarbeidet av OBOS Prosjekt i 2009, samt Sintef rapport av 2019 og befaring av OP i 2019, anbefales det å gjennomføre full utskiftning av vann, avløpsrør og sluk, da anbefalt brukstid for alle installasjoner er passert, i tillegg er originale bad uten tettesjikt.


Utskiftning av vannrør, avløpsrør og sluk medfører at arbeidene er søknadspliktig og krav til
utførelse iht dagens tekniske forskrift innebærer en samordnet våtroms rehabilitering med godt samsvar mellom avløpsrør, vannrør, sluk og tettesjikt. Sannsynlig oppstart for fysiske arbeider i leilighetene antas tidligst å være 2. kvartal 2021, men dette avhenger av valg av entreprenører og kapasitet.


Utdrag fra rapporter:
OP 2009:
– Røranlegget, og da spesielt avløpsrørene, i Fossheim borettslag begynner å bli utslitt. Det
er pr. i dag ikke prekært, men borettslaget må forberede seg på at de i løpet av 5 til 10 år vil
måtte gjennomføre en full rehabilitering av vann og avløpsrør.
SINTEF 2019:
– Observasjoner og målinger av rørprøver indikerer at avløpsrørene nærmer seg sin brukstid og bør enten skiftes ut eller renoveres fra innsiden (relining).
Utbedringsløsninger:
Tilstandsanalysen tilsier at det er nødvendig å foreta tiltak på avløpsrørene i en nær framtid. For å vurdere aktuelle tiltak bør det utføres en helhetlig vurdering der rehabilitering av avløpsrør ses i sammenheng med tilstand til vannrør, sluk og tettesjikt. Det er lite
hensiktsmessig kun å utføre relining dersom øvrige installasjoner trenger tilsvarende
oppgradering i nærmeste framtid.
Følgende momenter bør vurderes når det først oppstår et behov for utbedring av avløpssystemet:
– Tilstand felles innvendige avløpsrør
– Tilstand felles innvendige vannrør
– Tilstand av hver enkelt seksjonseieres vann- og avløpsrør
– Vannskadesikkerhet og utførsel av hver enkelt rom med sanitærinstallasjoner. Har f.eks. baderom sluk med klemring og tettesjikt? Er arbeide utført i henhold til gjeldene lovverk?

Konklusjon:

Slik OBOS prosjekt beskrev detaljert på informasjonsmøte 27. februar blir relining (reparasjon og utbedring av kun avsløpsrørene) en forholdsvis dyr vedlikeholdsjobb som kun forlenger levetiden av dagens avløpsanlegg. Vannskadesikkerheten og levetiden av hvert enkelt våtrom og rom med vanninstallasjoner vil være uforandret. Dersom det er svakheter og mangel i utførsel rundt f.eks. sluk og tettesjikt er det risk for fremtidige fuktskader.

I innstilling til generalforsamlingen har styret derfor innstilt på å følge OBOS prosjekt sitt råd med å gjennomføre en samordnet våtromsrehabilitering inklusive utskifting av alle vann- og avløpsrør. Utskifting av vannrør, avløpsrør samt at det opprettes nytt tettesjikt, sluk, overflater, elektriske arbeider samt de- og remontering av innredning. Ved en full våtromsrehabilitering er det godt samsvar i utførselen mellom avløpsrør, sluk og tettesjikt. Fossheim vil sitte igjen med et komplett system uten svake grensesnitt.