Ettersom oppmøtet ikke var riktig så stort om ønskelig på informasjonsmøtet om vann- og avløp i forrige uke har styret bedt OBOS Prosjekt samle hovedpunktene skriftlig. Informasjonen er tidligere gjort tilgengelig på generalforsamlingene de siste årene, nettsaker, informasjonsmøte, rapporter osv i tillegg til saksfremlegget i innkallingen til ekstraordinær generalforsamling. Avstemmingen avsluttes onsdag.
Informasjonsskriv til andelseierne i Fossheim Borettslag
Dagens tekniske status på sanitæranlegget.
Fossheim Borettslaget ble bygget i 1966 og er snart 55 år gammelt
Avløpsrør og sluk i type støpejern
Vannledninger i type kobberrør
Ventilasjon – mekanisk vifte
Vannrørene og avløpsrørene i borettslaget har passert anbefalt brukstid og borettslaget har hatt en økning av lekkasjer på både vann og avløpsrør. Gammelt sanitæranlegg gir økt forsikringspremie og til slutt ingen forsikring på grunn av stort antall vannskader. Videre er det slik at lekkasjer fra eldre anlegg ofte fører til omfattende følgeskader som er kostbare å utbedre.
Lov om burettslag (borettslagsloven) definerer hvilket ansvar styret har for å vedlikeholde bygningsmassen. § 8-8 Oppgåver for styret
Styret skal leie verksemda i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlinga. Styret kan ta alle avgjerder som ikkje i lov eller vedtekter er lagde til andre organ. Vedlikeholdsplikten for hver enkelt andelseier og fellesskapet defineres i §§ 5-12 og 5-17. Laget har plikt til å holde bygninger og eiendom i forsvarlig stand. Dette gjelder også felles rør, sluk, kanaler og felles installasjon som går gjennom leiligheten.
Med bakgrunn i at problemet omfatter rør for både vann og avløp anbefales en løsning med å skifte ut alle rørene inklusive sluk. Prosjektomfang vil da bli utskifting av avløpsrør og sluk, utskifting av vannrør og rehabilitering av bad. Et vedlikeholdsarbeid som omfatter utskifting / reparasjon av vann- og avløpsrørene i dette omfanget vil være søknadspliktig. Det vil si at teknisk forskrift må hensyntas og følges ved gjennomføringen av arbeidet.
Ved denne løsningen får borettslaget nullstilt sanitæranlegget, i tillegg sikres at alle våtrom er vannskadesikre, man får også en sikkerhet for at det ikke behøver å gjøre tilsvarende store arbeider på mange år. Både teknisk og økonomisk ansees dette som den beste løsningen. Løsningen som er skissert innebærer at samtlige bad rives i sin helhet. Rommene bygges opp igjen med membran, varmekabler og flis på gulv. Vegger bygges opp med membran og fliser. Det etableres ny nedsenket himling med gips. Det leveres nytt vegghengt wc. Øvrig eksisterende sanitærutstyr på bad de- og remonteres. Alle andelseiere vil kunne oppgradere med nytt utstyr som tilvalg fra entreprenøren som borettslaget inngår kontrakt med.
Det vil være fokus på at grunnpakken i kontrakt er rimelig men av god kvalitet, samtidig vil eiere få utvidede muligheter for å bestille tilvalgsløsinger de kan bekoste selv. Styret ønsker å påpeke at det vil være mulighet for den enkelte andelseier å sette sitt personlige
preg på rommene. Som tilvalg vil det bla. være mulig å velge andre type flis enn i de som
medfølger i grunnpakke, samt andre typer blandebatterier, dusjløsninger, belysning etc.
En vanlig prosjektgjennomføring.
Tilbudsbeskrivelse utarbeides og prises av entreprenører. Det avholdes oppklarende møter med entreprenører før styret velger hvilken entreprenør de ønsker å inngå kontrakt med.
I forkant av oppstart i egen oppgang vil det bli avholdt informasjonsmøte for samtlige andelseiere. I dette møtet beskrives i detalj hvordan prosjektet gjennomføres og hva som er spesielt viktig for dere eiere. Alle leiligheter vil befares for detaljert beskrive hva som skal skje i leiligheten og hvordan det påvirker dere som bor der, med tanke på tildekking og utførelse av arbeidet. I gjennomføringsfasen vil det i en periode ikke være vann og avløp i leiligheten. Det vil etableres egne dusj og toalettfasiliteter utvendig, slik at man skal kunne bo hjemme. Arbeidsområdet begrenses så mye som mulig og dekkes til. Beboere må påregne å dekke til noe selv og rydde plass i arbeidsområdet både i egen leilighet og i fellesområder.
Årsak til våtromsrehabilitering:
I Fossheim er det først og fremst kvaliteten på rørene som er utfordringen, og våtromsrehabliteringen kommer som en konsekvens av at de må bytte. Iom. at arbeider med sluk er søknadspliktige arbeider vil Plan og bygningsloven med tilhørende teknisk forskrift gjøres gjeldene ifm. arbeidene. Plan og bygningsloven har et annet grensesnitt for ansvar enn det borettslaget har ift. borettslagsloven. Dette gjelder i hovedsak krav til fuktsikring av våtrom og kontroll av dette. I tillegg har felleskapet et krav om å sette berørte områder tilbake til «tilsvarende» stand. Dette innebærer i praksis at det ved utskifting av rør og sluk må det gjennomføres en komplett rehabilitering av våtrom.
Oppsummering
Med bakgrunn i tilstandsrapport utarbeidet av OBOS Prosjekt i 2009, samt Sintef rapport av 2019 og befaring av OP i 2019, anbefales det å gjennomføre full utskiftning av vann, avløpsrør og sluk, da anbefalt brukstid for alle installasjoner er passert, i tillegg er originale bad uten tettesjikt.
Utskiftning av vannrør, avløpsrør og sluk medfører at arbeidene er søknadspliktig og krav til
utførelse iht dagens tekniske forskrift innebærer en samordnet våtroms rehabilitering med godt samsvar mellom avløpsrør, vannrør, sluk og tettesjikt. Sannsynlig oppstart for fysiske arbeider i leilighetene antas tidligst å være 2. kvartal 2021, men dette avhenger av valg av entreprenører og kapasitet.
Utdrag fra rapporter:
OP 2009:
– Røranlegget, og da spesielt avløpsrørene, i Fossheim borettslag begynner å bli utslitt. Det
er pr. i dag ikke prekært, men borettslaget må forberede seg på at de i løpet av 5 til 10 år vil
måtte gjennomføre en full rehabilitering av vann og avløpsrør.
SINTEF 2019:
– Observasjoner og målinger av rørprøver indikerer at avløpsrørene nærmer seg sin brukstid og bør enten skiftes ut eller renoveres fra innsiden (relining).
Utbedringsløsninger:
Tilstandsanalysen tilsier at det er nødvendig å foreta tiltak på avløpsrørene i en nær framtid. For å vurdere aktuelle tiltak bør det utføres en helhetlig vurdering der rehabilitering av avløpsrør ses i sammenheng med tilstand til vannrør, sluk og tettesjikt. Det er lite
hensiktsmessig kun å utføre relining dersom øvrige installasjoner trenger tilsvarende
oppgradering i nærmeste framtid.
Følgende momenter bør vurderes når det først oppstår et behov for utbedring av avløpssystemet:
– Tilstand felles innvendige avløpsrør
– Tilstand felles innvendige vannrør
– Tilstand av hver enkelt seksjonseieres vann- og avløpsrør
– Vannskadesikkerhet og utførsel av hver enkelt rom med sanitærinstallasjoner. Har f.eks. baderom sluk med klemring og tettesjikt? Er arbeide utført i henhold til gjeldene lovverk?
Konklusjon:
Slik OBOS prosjekt beskrev detaljert på informasjonsmøte 27. februar blir relining (reparasjon og utbedring av kun avsløpsrørene) en forholdsvis dyr vedlikeholdsjobb som kun forlenger levetiden av dagens avløpsanlegg. Vannskadesikkerheten og levetiden av hvert enkelt våtrom og rom med vanninstallasjoner vil være uforandret. Dersom det er svakheter og mangel i utførsel rundt f.eks. sluk og tettesjikt er det risk for fremtidige fuktskader.
I innstilling til generalforsamlingen har styret derfor innstilt på å følge OBOS prosjekt sitt råd med å gjennomføre en samordnet våtromsrehabilitering inklusive utskifting av alle vann- og avløpsrør. Utskifting av vannrør, avløpsrør samt at det opprettes nytt tettesjikt, sluk, overflater, elektriske arbeider samt de- og remontering av innredning. Ved en full våtromsrehabilitering er det godt samsvar i utførselen mellom avløpsrør, sluk og tettesjikt. Fossheim vil sitte igjen med et komplett system uten svake grensesnitt.
